Huurrecht

Drie soorten huur, drie sets regels

Het huurrecht kent drie regimes met elk hun eigen wettelijke regels:

• woonruimte
• middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, horeca en ambachtsbedrijven
• overige bedrijfsruimte, zoals kantoren, praktijkruimten en opslag

Welk regime van toepassing is, bepaalt uw mogelijkheden als verhuurder. Dat geldt voor de aanpassing van de huurprijs, de looptijd en vooral voor de beëindiging van de huur. Onze advocaten zijn in alle drie de regimes thuis. Wij staan ondernemers, particuliere verhuurders en woningcorporaties bij.

Waarmee wij verhuurders helpen

In het huurrecht geldt dat voorkomen beter is dan genezen. Een goed contract en tijdig advies besparen procedures en dus kosten. Loopt de huurachterstand op? Dan berekent u met onze rekentool incassokosten alvast zelf welke incassokosten wettelijk zijn toegestaan.

Het woonruimte-huurrecht is flink veranderd

Welke huurcontracten zijn er voor woonruimte?

Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel. Een reguliere huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet door het enkele verstrijken van de overeengekomen huurperiode. De verhuurder moet de huurovereenkomst opzeggen en kan dat uitsluitend op een wettelijke opzeggingsgrond (artikelen 7:271 en 7:274 BW).

Op deze hoofdregel bestaat een uitzondering voor bepaalde groepen huurders die bij algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen. Aan deze huurders kan een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar worden aangeboden. Een dergelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege na afloop van de overeengekomen termijn, mits de verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand vóór de einddatum schriftelijk informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.

Voldoet de verhuurder niet aan deze aanzeggingsverplichting, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. De verhuurder kan de huur dan alleen nog beëindigen met inachtneming van de wettelijke opzeggingsregels en opzeggingsgronden. Voor tijdelijke huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, blijft het oude recht gelden.

Let ook op een tweede valkuil. Sluit u na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 2 BW aansluitend een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurder? Dan wordt deze aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd.

Daarnaast kent de wet bijzondere vormen van verhuur, waarvoor afwijkende regels gelden. Denk aan tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, verhuur met een diplomatenclausule en hospitaverhuur. Welke vorm in uw situatie mogelijk en passend is, hangt af van de omstandigheden. Laat een huurovereenkomst daarom vooraf juridisch beoordelen.

Kan een tijdelijk contract tussentijds worden opgezegd?

Bij de tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar die voor specifieke groepen huurders nog zijn toegestaan, mag de huurder de overeenkomst tussentijds opzeggen. De opzegging moet plaatsvinden tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. De verhuurder heeft die mogelijkheid niet. Dit verschil is bewust in de wet opgenomen. De huurder krijgt de vrijheid om eerder te vertrekken, terwijl de verhuurder in beginsel aan de overeengekomen huurperiode gebonden blijft.

Wat mag ik voor woonruimte aan huur vragen?

De huurprijs van woonruimte wordt beoordeeld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, in de praktijk het puntensysteem genoemd. Een woning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte, de voorzieningen en het energielabel. Bij een bepaald puntenaantal hoort een maximale kale huurprijs.

Door de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel sinds 1 juli 2024 dwingend geworden. De huurprijsregulering geldt niet langer alleen voor de sociale sector, maar ook voor het middensegment. Vraagt u voor een gereguleerde huurwoning meer dan de maximaal toegestane huurprijs, dan kan de huurder huurverlaging afdwingen. Voor bestaande huurovereenkomsten geldt overgangsrecht. De actuele huurprijsgrenzen en de puntentelling vindt u op de website van de Huurcommissie. De bedragen worden jaarlijks aangepast.

In de praktijk zijn er daardoor drie segmenten. Sociale huur loopt tot de huurtoeslaggrens, vroeger de liberalisatiegrens (143 punten). Daarboven ligt het middensegment, tot en met 186 punten. Pas daarboven begint de vrije sector, waarin u de aanvangshuur vrij kunt afspreken. Bij een nieuw huurcontract kan een woning die vroeger als geliberaliseerde huurwoning in de vrije sector viel, nu dus in het middensegment vallen, met een maximale huurprijs.

Een huurder kan de aanvangshuurprijs in beginsel binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. Voor bepaalde tijdelijke huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, geldt een langere termijn. Blijkt uit de toetsing dat de overeengekomen huurprijs hoger is dan de toepasselijke maximale huurprijs, dan kan de Huurcommissie de aanvangshuurprijs verlagen. De aldus vastgestelde huurprijs geldt met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Wat is het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte?

Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang en beschikt over eigen wezenlijke voorzieningen, waaronder een keuken, toilet en douche of bad. Bij onzelfstandige woonruimte ontbreken een of meer van deze voorzieningen of worden deze met anderen gedeeld. Studentenkamers zijn daarvan het bekendste voorbeeld. Het onderscheid is van belang voor de toepasselijke huurprijsregels en kan ook gevolgen hebben voor de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Het is dus meer dan een formaliteit.

Mag een huurder de huur inhouden bij gebreken?

Niet zomaar. Een huurder die vindt dat u als verhuurder tekortschiet in het onderhoud, moet het gebrek in beginsel eerst bij u melden. U moet vervolgens voldoende gelegenheid krijgen om het gebrek te verhelpen. De huurder moet daaraan meewerken, bijvoorbeeld door toegang te verlenen voor noodzakelijke reparaties. Een schriftelijke melding is verstandig, omdat de datum daarvan later van belang kan zijn.

Verhelpt u het gebrek niet of niet tijdig, dan kan de huurder huurprijsvermindering vorderen. Bij ernstige gebreken aan een sociale huurwoning of middenhuurwoning kan de huurder daarvoor terecht bij de Huurcommissie. Die kan pas worden ingeschakeld nadat u zes weken de gelegenheid heeft gehad om het gemelde gebrek te verhelpen. De huurder kan ook naar de kantonrechter. Bij vrije-sectorwoningen kan de Huurcommissie alleen adviseren over huurprijsvermindering wegens gebreken, en uitsluitend als partijen dat zijn overeengekomen. Voor een bindende beslissing is de kantonrechter aangewezen.

Een huurder mag niet zonder meer zelf bepalen dat hij minder huur betaalt. Onder omstandigheden mag hij wel een evenredig deel van de huurbetaling tijdelijk opschorten. Dat is iets anders dan huurprijsvermindering: bij opschorting blijft de betalingsverplichting in beginsel bestaan.

Krijgt u een verzoek om huurprijsvermindering of houdt de huurder een bedrag in? Wacht dan niet af. Onderzoek het gestelde gebrek, leg uw bevindingen vast en zorg zo nodig voor herstel. Hoe eerder duidelijkheid bestaat over het gebrek en de eventuele verantwoordelijkheid daarvoor, hoe kleiner het risico op een oplopende huurachterstand of een langdurige huurprijsvermindering.

Hoe wordt de huurprijs van bedrijfsruimte bepaald?

Bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bent u in beginsel vrij om samen een huurprijs af te spreken. Meestal wordt daarbij een indexeringsclausule opgenomen, vaak gekoppeld aan de consumentenprijsindex van het CBS.

Voor middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, horeca en ambachtsbedrijven, kent de wet daarnaast een bijzondere regeling voor huurprijsherziening. Na afloop van de overeengekomen huurperiode, of in andere gevallen wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste huurprijsvaststelling, kunnen huurder en verhuurder een nieuwe huurprijs verlangen als de bestaande huurprijs afwijkt van die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Komt u er samen niet uit, dan kan de kantonrechter de huurprijs opnieuw vaststellen (artikel 7:303 BW). Daarvoor is een deskundigenadvies vereist. Partijen benoemen de deskundige gezamenlijk. Lukt dat niet, dan kan de kantonrechter een deskundige aanwijzen (artikel 7:304 BW). Bij de beoordeling wordt gekeken naar de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse gedurende de voorgaande vijf jaar.

Zo'n traject vraagt voorbereiding. De selectie van geschikte vergelijkingspanden kan grote invloed hebben op de uitkomst. Het is daarom verstandig om al in een vroeg stadium aandacht te besteden aan de keuze van de deskundige en de uitgangspunten van het onderzoek.

Kan ik de huur van woonruimte opzeggen?

Huurders van woonruimte genieten huurbescherming. Als verhuurder kunt u de huur in beginsel alleen opzeggen op de gronden die de wet noemt. Denk aan het niet naleven van de verplichtingen als goed huurder, dringend eigen gebruik of het verwezenlijken van een functie die het omgevingsplan aan de woning toedeelt. Stemt de huurder niet schriftelijk in met de beëindiging, dan loopt de huurovereenkomst door totdat de rechter daarover heeft beslist. De ervaring leert dat een gedegen voorbereiding hier het verschil maakt. Betrek ons daarom vóór de opzegging en niet pas daarna.